Investissement locatif

Investir dans des propriétés locatives est un excellent point de départ pour les investisseurs immobiliers. Les biens locatifs peuvent financer des flux de trésorerie et engendrer de la valeur par appréciation. Les investisseurs bénéficient également d'incitations fiscales et de déductions sur la possession d'un bien immobilier. Bien qu'il puisse s'agir d'une méthode lucrative d'investissement immobilier, il y a beaucoup à savoir avant d'investir dans des propriétés locatives.

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Comprendre l’investissement locatif

Si vous investissez dans des propriétés locatives, vous devenez propriétaire. Vous devez donc vous demander si vous serez à l'aise dans ce rôle. En tant que propriétaire, vous serez responsable de suivre le paiement de l'hypothèque, des impôts fonciers et des assurances, l'entretien de la propriété, la recherche de locataires et la gestion globale.

Le bien locatif peut être résidentiel ou commercial qui est loué ou encore est loué à un locataire sur une période déterminée. Il y a des locations à court terme, comme des locations de vacances, et des locations à long terme, comme celles en vertu d'un bail d'un à 03 ans.

Pourquoi investir en immobilier locatif ?

À moins d’engager un gestionnaire mobilier pour gérer les détails, être propriétaire est un investissement pratique. Selon votre situation, prendre soin de la propriété et des locataires peut être un travail 24h / 24 et 7j / 7, et cela n’est pas toujours agréable. Cependant, si vous choisissez soigneusement vos propriétés et locataires, vous pouvez réduire le risque de problèmes majeurs.
Les propriétaires peuvent gagner de l’argent en percevant le loyer. Le montant du loyer que vous pouvez facturer dépend de l’endroit où se trouve la location. Pourtant, il peut être difficile de déterminer le meilleur loyer, car si vous élevez la facture, c’est comme si vous chassez les locataires et si vous baissez la facture, vous risquer de perdre de l’argent. Une stratégie courante consiste à définir suffisamment le loyer pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque soit payée, date à laquelle la majorité du loyer devient un profit.

Les biens accessibles à l’investissement locatif

Les types de propriétés locatives commerciales peuvent être : multifamilial (complexes d’appartements), industriel (comme un entrepôt ou un self-stockage), des espaces bureaux ou encore des espaces de vente au détail et à multi-usage. Les logements locatifs résidentiels sont souvent plus accessibles aux débutants car ils sont moins chers. Un minimum d’argent est requis à l’avance et cela signifie souvent qu’il est plus facile d’obtenir un financement. Bien qu’il y ait des exceptions, les biens locatifs résidentiels sont en général plus faciles à gérer.

Quel contrat de location choisir ?

Il y a le contrat de location vide pour la location de longue durée. Ce contrat de location d’un appartement ou d’une maison vide est le plus fréquemment utilisé. Ensuite, il y a le contrat de location meublée pour une location de durée moyenne. Il y a également le bail mobilité pour une location de 11 mois maximum. Le bail mobilité est destiné à un logement meublé, par exemple pour un étudiant ou pour une personne en formation professionnelle. Un autre contrat est le contrat de bail de location saisonnière qui est pour la location inférieure à 90 jours.

Location nue

Cela ne signifie pas qu'en location nue, vous ne pouvez pas équiper votre logement de certains meubles. Certains investisseurs proposent par exemple des cuisines équipées ou encore un fauteuil et une commode. La location reste qualifiée « nue » tant que le bien n'est pas totalement équipé comme il l’est en meublé. Le but est de rendre la location plus attractive afin de trouver un locataire.

Louer pour les vacances

Les biens sont destinés à une exploitation permanente ou saisonnière. Ils offrent un large choix de services et équipements pour optimiser le confort des vacanciers. Investir pour une location de vacances est simple car la personne est propriétaire à 100 % du bien immobilier et peut également l’occuper selon son temps. Le propriétaire possède également plusieurs mesures fiscales avantageuses permettant de récupérer la taxe et de bénéficier de réductions d’impôts.

Location meublée

Cette location nécessite un mobilier à fournir au locataire. Le bien doit alors contenir tous les meubles indispensables à la vie quotidienne du locataire. Il faut noter que les meubles ou équipements fournis au locataire seront à changer en cours du bail, ce qui est à la charge de l’investisseur.

Louer à un professionnel ou à un étudiant

Pour un bien meublé et loué à un étudiant ou à un professionnel, ce dernier peut opter soit pour le bail classique d'un an, soit le bail spécial étudiant de 9 mois, soit le bail mobilité. En revanche, s'il est nu, seul le bail classique de 3 ans peut lui être proposé. La location étudiante est à accueillir des étudiants. Pour ce faire, il est nécessaire que 70% des locataires soient étudiants. Les locaux sont généralement situés proches des universités et des centres villes. Ces derniers sont donc souvent équipés de caméras, d’une porte d’entrée sécurisée et d’un service de gardiennage.

Réussir son investissement locatif

Posséder un immeuble locatif est une forme active d’investissement en mobilier. Mais cela nécessite du temps, du dévouement et de la participation. Être propriétaire n’est pas donné à tout le monde. Il y a d’énormes travaux de recherche pour identifier, analyser, acheter et gérer un bien locatif de qualité.

Il ne faut pas envisager d’investir dans un bien locatif si vous ne pensez pas à son emplacement. Il est dit que l’emplacement est le facteur le plus important pour acquérir une bonne affaire immobilière. Cependant, le meilleur moment pour entrer dans un certain endroit peut définitivement changer, car les marchés sont en constante évolution. Se situer au niveau urbain peut être très avantageux, mais tout dépend des paramètres régionaux. Choisir les bonnes villes, les bons quartiers et même les lots fait la différence.

Il n’existe pas de définition universelle pour définir un «bon» logement. Par contre, il y a plusieurs critères à rechercher. Bien qu’ils ne soient pas les seuls signes d’une bonne propriété locative, les caractéristiques suivants sont presque universel : l’emplacement, le flux de trésorerie, l’état de la propriété, la gestion de la propriété et la valeur de la propriété.

La plupart des investisseurs achètent un bien locatif dans le but de générer des flux de trésorerie positifs, gagnant plus de revenus chaque mois qu’ils n’en déboursent pour leurs dépenses. Au début, toutes les locations n’ont pas de flux de trésorerie positifs, mais en constituer une est un objectif commun de l’investissement locatif.

La gestion peut-être encore plus important que la propriété elle-même. Par exemple, une maison spacieuse dans une zone profondément assez éloignée peut produire des rendements incroyables avec une bonne gestion. D’un autre côté, même la meilleure maison dans le plus beau quartier pourrait donner des résultats horribles avec une mauvaise gestion. Afin d’apporter plus d’expertise pour gérer votre propriété, il est sage d’identifier un gestionnaire mobilier avant de faire une acquisition plutôt que de se précipiter.
L’état de la propriété est l’endroit où la plupart des investisseurs immobiliers freinent. Les nouveaux investisseurs sous-estiment souvent l’impact de l’état de la propriété sur leurs placements. L’entretien et les coûts de la propriété sont tout aussi importants.

Les flux de trésorerie sont l’un des facteurs les plus importants à considérer lors d’un investissement locatif. S’il n’y a pas de flux de trésorerie, il faut se demander comme obtenir une bonne source de revenu. En consultant une société de gestion mobilière professionnelle, il est aussi primordiale de trouver la bonne assurance pour son logement locatif. Cela vient à dire qu’il est important d’avoir une idée du potentiel de croissance future et de l’orientation des valeurs mobilières.

Comment déclarer son investissement locatif ?

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En premier lieu, il est nécessaire d’informer votre prêteur hypothécaire. En tant que propriétaire, vous devez connaître vos obligations en matière d'impôt sur le revenu et d'impôt sur les gains en capital. Les revenus de location s'ajoutent à tout autre revenu pertinent que vous gagnez au cours de l'activité. Puis, il faut déclarer ce revenu sur une déclaration de revenus d'auto-évaluation chaque année.

Ensuite, il faut connaître l’allocation pour revenu de propriété. L'allocation de revenu foncier signifie que les propriétaires peuvent gagner chacun jusqu'à 1 000 euros d'impôt sur le revenu de location. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'une propriété conjointement, avec votre partenaire, vous pouvez tous les deux demander l'allocation. L'allocation de revenu foncier s'appliquera également aux cotisations d'assurance nationale.

Enfin, il y a l’impôt sur les gains en capital. Pour la vente du bien locatif, il est probable que vous devrez payer l'impôt sur les gains en capital sur tout profit. Vous pouvez compenser les dépenses de nature capitale, comme les fenêtres de remplacement, contre les gains en capital lorsque le bien est vendu. Comme cela pourrait se produire plusieurs années plus tard, il est important de conserver des registres et des preuves de ces dépenses.

Le financement d’un investissement locatif

Voici 3 options pour financer un bien locatif :

L’hypothèque d'habitation typique

C'est un moyen facile pour commencer est d'utiliser une hypothèque garantie par la valeur nette du bien locatif que vous achetez. C'est comme l'hypothèque que vous avez peut-être souscrite pour acheter la maison dans laquelle vous vivez. Les taux hypothécaires dans le financement des immeubles de placement locatifs sont parfois plus élevés, nécessitent des acomptes plus importants et ont des exigences d'approbation différentes de celles des propriétés occupées par leurs propriétaires. Afin d'être admissible à ce type de financement, vous aurez besoin d'avoir des fonds disponibles pour couvrir l'acompte et les frais de clôture.

Le placement

Certains investisseurs commencent par le financement de placement, disponible uniquement sur un nombre limité de propriétés. Il ne nécessite qu'un acompte de 5%, aucune assurance hypothécaire, une augmentation des contributions du vendeur et un financement accru pour la rénovation.

 

Les investisseurs individuels peuvent obtenir un financement immobilier d'investissement pour un maximum de 20 propriétés. Il faut noter que d'autres programmes de prêts n'autorisent généralement que quatre propriétés financées par emprunteur.

Ligne de crédit sur valeur domiciliaire

Vous pouvez réellement utiliser votre demeure actuelle pour obtenir un prêt pour un investissement locatif. De nombreux investisseurs débutants utilisent l'argent d'une ligne de crédit garantie sur leur maison actuelle comme mise de fonds pour leur premier ou deuxième immeuble de placement.

 

Lorsqu'il s'agit de financer un bien locatif, vous constaterez que les taux d'intérêt typiques sur une ligne de crédit hypothécaire pour un bien locatif sont assez moindres, ce qui en fait une option abordable pour démarrer dans l'investissement immobilier à effet de levier.