Le marché de l’immobilier locatif en France est accessible via différentes solutions d’investissement. Les meilleures d’entre elles permettent d’investir dans l’immobilier sans apport. Il s’agit, en général, de recourir à l’endettement pour financer à 100 % son projet d’investissement immobilier. Voici les meilleurs conseils pour mettre toutes les chances de son côté.
Investir dans un logement ancien destiné à la location
L’objectif étant de trouver un crédit immobilier destiné à financer en intégralité son projet d’investissement locatif. Il faudra donc sortir des sentiers battus. Pour espérer obtenir un prêt immobilier sans apport, la première étape sera de rassurer son banquier sur sa solvabilité en matière de remboursement des échéances de crédit.
Il existe des banques proposant un crédit amortissable jusqu’à 110 %, sous certaines conditions. Mais elles accordent rarement leur confiance à des personnes surendettées. C’est tout à fait logique. En investissant dans un logement ancien destiné à la location, les choses prendront une autre tournure.
L’hypothèse de loyers présentée dans le dossier de demande de crédit doit être réaliste. Il faudra également établir une liste des frais annexes (charges de copropriété, assurances, travaux, etc.). Le calcul de l’effort d’épargne mensuel permettra à l’investisseur d’avoir une vision plus claire sur sa capacité de remboursement. Elle doit être suffisante, voire élevée. Car c’est l’un des paramètres considérés par les établissements prêteurs.
Investir dans un bien éligible au dispositif de défiscalisation Pinel
Les chances d’obtention d’un crédit immobilier sans apport sont plus élevées pour les propriétaires de bien éligible au dispositif Pinel. C’est notamment le cas d’un logement neuf. Afin de prétendre à la réduction d’impôt accordée par la loi Pinel, il faudra le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
À titre de rappel, la réduction d’impôt afférente à l’investissement en Pinel est calculée en fonction de la durée de la location du bien (voir ci-dessus). Elle peut représenter 12 %, 18 % ou à 21 % du prix de revient. Bien entendu, elle entre dans la base de calcul du « reste à vivre » du contribuable, l’un des éléments pris en compte par les établissements prêteurs.
Les loyers générés par un bien neuf éligible au dispositif Pinel permettent de couvrir une grande partie de l’emprunt. Afin de garantir le bon déroulement de l’opération, il convient de déterminer la rentabilité nette du logement à mettre en location.
Investir dans un logement déjà loué
Il peut être très difficile pour certaines personnes de remplir les conditions imposées par les banques. C’est notamment le cas des personnes incapables de payer leurs échéances de crédit. Malheureusement, elles sont toujours inscrites dans la liste rouge. Afin d’éviter de se retrouver dans une situation similaire à la leur, mieux vaut se constituer des compléments de revenus stables et réguliers.
En faisant le choix d’investir dans un logement déjà loué, il est possible de gagner la confiance des banques. Les loyers étant connus à l’avance, elles seront moins réticentes à l’égard des risques en cas de non-remboursement. Les loyers générés doivent être suffisants pour autofinancer l’emprunt. Afin de s’en assurer, l’établissement prêteur tiendra compte de 70 % du montant des loyers.